Le rêve d’autoconstruire sa maison de rêve en séduit plusieurs. Il n’y a rien comme un lieu que vous avez conçu dans ses moindres détails pour répondre à vos besoins et à vos goûts. Cet article de blogue examine le projet immobilier de l’auto construction d’un point de vue de la TPS et de la TVQ. 

Vous êtes un individu ne pratiquant aucun emploi relié à l’immobilier. Vous n’avez pas de numéro de TPS ni de TVQ et n’êtes pas incorporé. Un terrain vient tout juste d’être acheté afin de bâtir votre maison de rêve.

La TPS et la TVQ lors d’une autoconstruction

Dans cette situation, vous êtes prêt à autoconstruire (ou par un intermédiaire) votre maison. Cependant, avant votre première pelletée de terre, vous devriez penser plus loin. Consulter un spécialiste en investissement immobilier ou en fiscalité peut être une judicieuse idée. Que voulez-vous faire de votre maison de rêve, après l’avoir construite ? L’habiter comme résidence principale? La louer à court ou à long terme ? La garder comme résidence secondaire ? La prêter à un membre de votre famille ? En déterminant l’usage de votre future maison avant d’entamer l’autoconstruction, vous évitez les complications fiscales à long terme.

Fiscalité de l’auto construction: quelques scénarios

Imaginons que vous construisez votre maison et payez la TPS et la TVQ sur tous les corps de métier et les matériaux utilisés. Le coût avant toutes taxes est établi à 500 000 $. Trois options s’offrent à vous.

La première option est de vendre la maison à un prix donné, plus les taxes. Dans ce scénario, c’est votre acheteur qui payera les taxes sur le nouveau bien immobilier. Ce qui est aussi avantageux pour vous que pour le gouvernement.

La deuxième option est de vivre dans votre construction et d’en faire ainsi un immeuble d’habitation que vous habiterez. Bonne nouvelle. Il est possible que vous n’ayez aucune autocotisation à faire. Cependant, si vous décidez d’utiliser votre nouvelle auto construction à plus de 50 % à des fins non résidentielles, vous faites face à l’autocotisation à la juste valeur marchande. C’est là que la situation se complique. Puisque c’est un nouveau bien, personne ne connait exactement la valeur juste marchande du bien.  Votre auto construction se retrouve donc dans une zone grise fiscale.  Vous venez de mettre 400 000 $ plus les taxes dans la construction, il est normal que vous souhaitiez vous autocotiser le moins possible. Toutefois, le choix de la détermination de la juste valeur marchande est complexe.

Obtenir un rapport d’évaluation d’un évaluateur agréé indépendant est primordial pour vous permettre de supporter la juste valeur marchande de votre nouvelle construction.

Suivant le rapport d’évaluation, la juste valeur marchande est établie à 600 000 $. Vous devrez remettre la TPS et la TVQ sur ce montant. Seulement, si Revenu Québec décide d’entrer en processus de vérification fiscale et évalue le bien à 700 000 $, vous devrez vous autocotiser sur les 100 000 $ restant, soit un paiement supplémentaire de 14 975$, en plus d’une pénalité et des intérêts encourus. Scénario désagréable, n’est-ce pas ? Pour éviter cette situation, il est important de faire affaire avec un comptable ou fiscaliste pour effectuer l’autocotisation en bonne et due forme.

Une fois que vous vous êtes autocotisé selon la juste valeur marchande, vous pouvez avoir droit à un remboursement partiel de la TVQ et possiblement un remboursement complet de la TPS. Le remboursement fonctionne par paliers, en fonction de la juste valeur marchande et peut être calculé en collaboration avec votre comptable ou votre fiscaliste.

La troisième option est de louer votre maison nouvellement construite. Du moment où vous construisez ou opérez des rénovations majeures (90 % de la structure), vous devez vous autocotiser en TPS/TVH et en TVQ. Cette règle fiscale s’applique à votre maison en auto construction.

Ce propriétaire de maison en auto construction tient son casque à la main.

À retenir:

Si vous êtes le constructeur d’un immeuble d’habitation ou d’un ajout à celui-ci, vous n’avez pas à remettre les taxes
considérées comme perçues lorsque les conditions suivantes sont remplies :
• Vous êtes un particulier;
• Qui faites la construction en dehors du cadre d’une entreprise, d’un projet à risques ou d’une affaire de caractère commercial;
• Vous ou l’un de vos proches utilisez l’immeuble ou l’ajout principalement (à plus de 50 %) à titre résidentiel à un moment donné après que les travaux de construction ou de rénovation majeure ont été terminés à 90 %;
• L’immeuble n’est pas utilisé principalement à une autre fin depuis que les travaux sont terminés à 90 %;
• Aucun CTI ni de RTI ont été demandés relativement à l’acquisition, à la construction ou à la rénovation majeure
de l’immeuble.

Dans tous les cas, la zone grise est grande et nécessite l’intervention d’un ou de plusieurs experts dans la diligence raisonnable dans la juste valeur marchande. L’intervention d’un évaluateur indépendant vous permet d’avoir l’esprit tranquille sur vos autocotisations. Un fiscaliste d’expérience vous évitera des mauvaises surprises pour les prochaines années.

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