Le rêve d’auto construire sa maison de rêve en séduit plusieurs. Il n’y a rien comme un lieu que vous avez conçu dans ses moindres détails pour répondre à vos besoins et à vos goûts. Cet article de blogue examine le projet immobilier de l’auto construction sous l’angle fiscal. 

Vous êtes un individu ne pratiquant aucun emploi relié à l’immobilier. Vous n’avez pas de numéro de TPS/TVQ et n’êtes pas incorporé. Vous venez d’acheter un terrain afin de bâtir votre maison de rêve.

Dans cette situation, vous êtes prêt à auto construire votre maison. Cependant, avant votre première pelletée de terre, vous devriez penser plus loin, quitte à consulter un spécialiste en investissement immobilier et en fiscalité. Que voulez-vous faire de votre maison de rêve, après l’avoir construite ? L’habiter comme résidence principale? La louer à court ou à long terme ? La garder comme résidence secondaire ? La prêter à un membre de votre famille ? En déterminant l’usage de votre future maison avant d’entamer l’auto construction, vous évitez les complications fiscales à long terme.

Fiscalité de l’auto construction: quelques scénarios

Imaginons que vous construisez votre maison et payez la TPS/TVQ sur tous les corps de métier et les matériaux utilisés. Le coût est établi à 200 000 $. 3 options s’offrent à vous.

La première option est de vendre la maison à un prix donné, plus les taxes. Dans ce scénario, c’est votre acheteur qui payera les taxes sur le nouveau bien immobilier. Ce qui est aussi avantageux pour vous que pour le gouvernement.

La deuxième option est de vivre dans votre construction et d’en faire ainsi votre résidence principale. Bonne nouvelle: vous n’avez aucune auto cotisation à faire. Cependant, si vous décidez d’utiliser votre nouvelle auto construction à plus de 50 % à des fins non résidentielles, vous faites face à l’autocotisation à la juste valeur marchande. C’est là que la situation se complique. Puisque c’est un nouveau bien, personne ne connait exactement la valeur juste marchande du bien.  Votre auto construction se retrouve donc dans une zone grise fiscale.  Vous venez de mettre 200 000 $ dans la construction, il est normal que vous souhaitiez auto cotiser le moins possible. Vous décidez d’établir la juste valeur marchande à 300 000 $. Seulement, si Revenu Québec décide d’entrer en processus de vérification fiscal et évalue le bien à 450 000 $, vous devrez vous auto cotiser sur les 150 000 $ restant, en plus d’une pénalité et des intérêts encourus. Scénario désagréable, n’est-ce pas ? Pour éviter cette situation, Il est important de faire affaire avec un fiscaliste pour déterminer la nature du bien au niveau fiscal. De même, un évaluateur agréé indépendant vous aidera à déterminer la juste valeur marchande de votre nouvelle auto construction.

Une fois que vous vous êtes auto cotisé selon la juste valeur marchande, vous avez droit à un remboursement partiel de la TPS/TVQ pour ne pas vous désavantager par rapport à un constructeur. Le remboursement fonctionne par paliers et peut être calculé en collaboration avec votre comptable.

La troisième option est de louer votre maison nouvellement construite. Du moment où vous construisez ou opérez des rénovations majeures (90 % de la structure), vous devez vous auto cotiser en TPS/TVQ. L’important est de se rappeler que la TPS/TVQ doit être payée 1 fois dans la vie d’un bien. Cette règle fiscale s’applique à votre maison en auto construction.

Ce propriétaire de maison en auto construction tient son casque à la main.

À retenir:

Si vous êtes le constructeur d’un immeuble d’habitation ou d’un ajout à celui-ci, vous n’avez pas à remettre les taxes
considérées comme perçues lorsque les conditions suivantes sont remplies :
• Vous êtes un particulier;
• Vous ou l’un de vos proches utilisez l’immeuble ou l’ajout principalement (à plus de 50 %) à titre résidentiel à un
moment donné après que les travaux de construction ou de rénovation majeure ont été terminés à 90 %;
• L’immeuble n’est pas utilisé principalement à une autre fin depuis que les travaux sont terminés à 90 %;
• Vous n’avez pas demandé de CTI ni de RTI relativement à l’acquisition, à la construction ou à la rénovation majeure
de l’immeuble.

Dans tous les cas, la zone grise est grande et nécessite l’intervention d’un ou de plusieurs experts dans la diligence raisonnable dans la juste valeur marchande. L’intervention d’un évaluateur indépendant vous permet d’avoir l’esprit tranquille sur vos autocotisations. Un fiscaliste d’expérience vous évitera des mauvaises surprises pour les prochaines années.

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