La contre-lettre

Mettre un actif au nom de quelqu’un d’autre, ajuster le prix de vente d’un immeuble, faire une remise à l’acheteur suite à la vente d’un immeuble pour faciliter le financement ; est-ce légal aux yeux de Revenu Québec et de Revenu Canada ?
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D’abord, il est important de comprendre que la contre-lettre est complexe, et que chacune des situations doit être analysée indépendamment avant de déterminer si elle est fiscalement valable ou pas.

Toute personne peut détenir des biens pour autrui en vertu d’un contrat de prête-nom. Pour être valable, le contrat prête-nom doit avoir été conclu lors de l’acquisition du bien ou avant, et doit respecter les dispositions du Code Civil du Québec.

De plus, pour être reconnu sur le plan fiscal, les partis impliqués par la contre-lettre doivent tous divulguer le contrat de prête-nom et en exposer la teneur à Revenu Québec et Revenu Canada lors de la production de leur déclaration fiscale pour l’année en cours dans laquelle le contrat a été conclu.

Lexique

  • MANDATAIRE : La personne qui possède officiellement le bien (Le prête-nom);
  • MANDANT : La personne qui doit utiliser un prête-nom pour acquérir un bien à sa place.

Effets du prête-nom :

  • Un mandataire n’a pas droit aux revenus qu’il perçoit, étant tenu d’en rendre compte au mandant. À titre d’exemple, les revenus locatifs, dividendes ou gains sur vente d’immeuble reçus par un mandataire sont la propriété du mandant et constituent un revenu imposable pour le mandant.
  • Lorsqu’un immeuble à revenu est détenu par un mandataire, les revenus provenant du bien ou en découlant seront ceux du mandant qui devra, conformément à l’article 80 de la Loi sur les impôts (LI), les inclure dans le calcul de son revenu.Le vrai propriétaire est le mandant et l’obligation du mandataire prête-nom est de rendre compte au mandant et de lui remettre ce qu’il perçoit pour lui. La vente de l’immeuble pourrait se traduire, pour le mandant, par la réalisation d’un revenu ou d’une perte, d’un gain en capital ou d’une perte en capital ainsi que par une récupération d’amortissement.
  • La contre-lettre peut également être produite dans le cas d’un ajustement de prix de vente, ou d’une remise à l’acheteur.

Limites du contrat de prête-nom :

  • Le fisc ne reconnaîtra pas les effets d’un contrat de prête-nom lorsque les partis cherchent, par ce moyen, à jouer sur deux tableaux sur le plan fiscal, ou encore lorsque le contrat de prête-nom constitue un trompe-l’œil.
    • À titre d’exemples ;
    • Si un immeuble est acheté par un prête-nom pour qu’il puisse utiliser l’exemption pour résidence principale à laquelle le mandant n’aurait pas droit ;
    • Si un prix de vente est diminué dans le but de faire réduire le gain en capital imposable du vendeur ;

La contre-lettre peut être un outil inestimable pour les investisseurs immobiliers et les gens d’affaires, autant pour la protection d’actifs, qu’au niveau de la rapidité à laquelle il peut augmenter son portefeuille immobilier.

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